Quanto vale o seu activo?
Responder à questão de quanto vale um activo na conjuntura actual apresenta alguma complexidade, sendo, normalmente, efectuado por avaliadores de uma forma privada mas profissional. Falar publicamente sobre estas questões é não só arrojado, como envolve a assunção de alguns riscos. Tendo em consideração a limitação de espaço de um artigo de jornal, abordarei este assunto apenas em duas perspectivas e com as seguintes simplificações:
- § Na perspectiva de um investidor de activos de rendimento.
- § Na perspectiva do proprietário do activo que é simultaneamente utilizador do mesmo.
No primeiro caso estamos a falar do conceito de Valor de Mercado, ou seja, valor estimado de venda de um activo, numa determinada data, entre um comprador com vontade de comprar e um vendedor com vontade de vender, sem qualquer restrição de mercado e em que as partes agem de forma livre e prudente, com conhecimento da situação do activo e do mercado.
No segundo caso estamos a falar do conceito de Valor de Utilização, ou seja, a percepção específica de um determinado investidor relativamente ao valor que este está disponível a pagar pelo conjunto de benefícios que será expectável que o activo venha a proporcionar durante o período da sua utilização. A grande maioria dos pequenos investidores do mercado português desconhece a alocação que os seus investimentos têm na origem, sobretudo os que têm os seus investimento em fundos de fundos, em índices específicos ou em produtos compostos. Isto faz com que uma parte da sua carteira esteja alocada ao imobiliário ainda que estes o desconheçam. Resulta assim que a valorização dos activos imobiliários presentes nas carteiras dos fundos de imobiliário interessa não só aos seus investidores directos mas também à generalidade dos investidores.
Feita esta clarificação vejamos então o que acontece à valorização dos activos imobiliários, utilizando os fundos de investimento imobiliários como exemplo.
É inegável que em Portugal o sector imobiliário tem vivido momentos de grandes dificuldades com a área de investimento praticamente inactiva e com a área de exploração/rendimento sob uma grande pressão para redução de rendas e aumento das contrapartidas a dar aos inquilinos. Neste contexto, seria aparentemente expectável que o valor dos activos sofresse uma redução significativa e consequentemente os fundos que os detêm apresentassem rentabilidades muito baixas ou mesmo negativas nos últimos 2/3 anos.
Vejamos porquê: