CALÇADA MARQUÊS DE ABRANTES, nº 108, 4º | ESTRELA | LISBOA
CALÇADA MARQUÊS DE ABRANTES, nº 108, 4º | ESTRELA | LISBOA
RESUMO DO RELATÓRIO
De acordo e nas condições expressas no presente relatório atribui-se ao objeto da presente avaliação, no estado em que se encontra, reportado a abril de 2015, e livre de quaisquer ónus ou encargos, o valor comercial presumível (V) de:
V= € 776.000,00
(SETECENTOS E SETENTA E SEIS MIL EUROS)
abril, 2015
O AVALIADOR
..........................................................................
(José Franco de Araújo)*
*Associação Nacional de Avaliadores (nº 287)
*CMVM (AVFII/11/076)
*Perito Avaliador do Distrito Judicial de Lisboa
*O.E.T. (nº 4275)
RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO
1 - REQUERENTE
Chez-Vous - Soc. de Mediação Imobiliária, Lda
NIF: 506 396 061
Morada: Rua Castilho, nº 32 - 6º
2 - OBJETIVO
Determinação do valor comercial atual e presumível do objeto da avaliação.
3 - ÂMBITO
Ponderação de valor para efeitos de aquisição.
4 - OBJETO DA AVALIAÇÃO
O objeto da avaliação (O.A.) foi visitado pelo signatário em 07 de abril de 2015 tendo sido realizado um reconhecimento visual das suas principais características.
Consiste numa fração de prédio urbano sita na Calçada Marquês de Abrantes, nº 108, 4º, freguesia de Estrela, concelho e distrito de Lisboa, destinada a habitação, devoluta, de tipologia T3, composta por quatro divisões assoalhadas (três quartos, um dos quais em suíte e com closet, e uma sala), uma casa de banho comum, uma instalação sanitária social, cozinha, hall e corredor de circulação.
Acrescem ainda dois varandins a toda a largura das fachadas livres (Calçada Marquês de Abrantes e Rua da Esperança) e um lugar de estacionamento em cave(1) acessível a partir de entrada com portão de abertura automática.
A habitação revela um razoável equilíbrio na distribuição dos diferentes espaços, não apresentando neste aspeto disfuncionalidades especialmente relevantes; não obstante, será de mencionar que a fenestração de um dos quartos e da cozinha ocorre a partir de saguão, não sendo portanto diretamente ventilados a partir do exterior do edifício nem usufruindo de luz solar direta.
As áreas dos diferentes compartimentos são generosas, com dois dos quartos na ordem de 15 m2 (a um dos quais acrescendo closet com 8 m2 e casa de banho privativa com 10 m2), restante quarto com 12 m2, cozinha com 12 m2, casa de banho comum com 6 m2, instalação sanitária social com 3 m2, sala com 42 m2, hall com 18 m2 e corredor de circulação com 10 m2.
A fenestração da habitação ocorre nos alçados principal e posterior do edifício onde se integra, respetivamente orientados a sul e a norte, não sendo especialmente favorável à entrada direta de luz solar.
(1) Não foi possível identificar qual o exato lugar de estacionamento integrante da fração em apreço, sendo que todos os existentes se situam em elevador mecânico.
Os vãos de janela estão equipados com caixilharia de alumínio lacado e vidro duplo, do tipo oscilobatente, possuindo portadas interiores (veda-luzes) em MDF lacado.
A nível de revestimentos a habitação revela critério na adoção de soluções atuais e esteticamente harmonizadas com paredes maioritariamente estucadas e pintadas, sendo que em zonas húmidas se encontram revestidas a azulejo.
Os tetos são falsos do tipo gesso cartonado, pintados, com pé-direito livre compreendido entre 2,40 m e 2,80 m.
Os pavimentos encontram-se revestidos a soalho de madeira em quartos, sala e zonas de transição, e mosaico porcelânico em zonas húmidas.
Os vãos interiores integram portas em MDF lacado, sendo a de entrada reforçada e com fechadura de segurança.
Os móveis de cozinha possuem acabamento lacado e "design" apelativo possuindo cómodos correntes e suficientes, incluindo equipamento completo. Nas casas de banho, as loiças e cromados possuem modelo atual e atraente, com bancadas em mármore.
A habitação possui instalação de ar condicionado e pré-instalação de aquecimento central.
A panorâmica exterior disponível a partir da habitação não é relevante.
Não foi possível testar as instalações técnicas existentes dependentes do fornecimento de água e/ou energia elétrica, uma vez que as respetivas ligações não se encontravam ativadas.
É aconselhável proceder a uma revisão cuidada dos acabamentos existentes em ordem a eliminar pequenas imperfeições.
O objeto de avaliação integra-se em prédio recentemente reabilitado, atualmente constituído em propriedade horizontal com cinco frações, cabendo à presente em apreço a identificação pela letra "D".
Possui igualmente licença de utilização para habitação familiar e certificado de eficiência energética com a classe "A", conforme cópias da documentação em anexo.
O edificado tem entrada pelo nº 108 da Calçada Marquês de Abrantes, possui um ascensor, escadaria e caixa de escada renovados e os paramentos e demais elementos exteriores encontram-se em estado aceitável considerando a compatibilização feita com a construção antes de reabilitada.
Em termos de qualificação do espaço urbano, o prédio encontra-se classificado no Plano Diretor Municipal de Lisboa em área histórica habitacional.
Situado em zona típica da cidade, com malha urbana apertada, o estacionamento automóvel é particularmente difícil, dispondo por outro lado de acesso fácil a transportes públicos e pequeno comércio. Esta zona de Lisboa apresenta vários edifícios novos, em recuperação e em vias de construção, denotando uma dinâmica acima da média na cidade, tudo indicando que assim se mantenha nos próximos anos.
A descrição supra apresentada deve considerar-se genérica e não exaustiva. Em caso de incompatibilidade com quaisquer anexos prevalecem estes últimos.
Feita uma aferição das áreas existentes na fração, dão-se por corretas as constantes na caderneta predial urbana e na descrição predial.
Sintetização:
Objeto de avaliação: Fração habitacional
Localização: Calçada Marquês de Abrantes, nº 108, 4º
Distrito / Concelho / Freguesia: Lisboa / Lisboa / Estrela
Estado de conservação geral do prédio edificado: bom
Estado de conservação geral da fração: bom
Área bruta privativa da fração: 213,7 m2
Área bruta dependente da fração: 25,05 m2
Tipologia : T3 (três quartos de dormir)
Registo Predial: C.R.P. de Lisboa (Santos-o-Velho) -563 - D
Artigo matricial: 2958 (Fração "D")
Permilagem: 195,5 (5 frações)
Valor patrimonial : € 355.470,00 (determinado no ano 2014)
Coordenadas geográficas referenciais /prédio: 38.707824, -9.155288 (WGS 84)
5 - CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO
Atendendo à caraterização do O.A. e à disponibilidade de amostras em quantidade e qualidade suficientes, considera-se que o melhor critério de avaliação será o que recorre ao método comparativo, em mercado de compra e venda de imóveis com caraterísticas assemelháveis.
6 - ESTIMAÇÃO DO VALOR
Do universo de amostras disponíveis prospetadas foram selecionadas dez, todas pertencendo à freguesia da Estrela, de tipologias iguais ou próximas e com valor em oferta de venda, tendo-se fixado margem de negociação entendida apropriada para o mercado atual.
O Quadro I em anexo sintetiza o trabalho de prospeção realizado na zona geográfica onde se insere o objeto de avaliação, bem como, e a partir das referências comparativas, permite alcançar o valor atual provável do imóvel no mercado de compra e venda. Os Quadros II e III constituem elementos de suporte ao Quadro I e referem-se ao tratamento estatístico dos valores das amostras e aos coeficientes de homogeneização considerados adequados para cada amostra, respetivamente.
A homogeneização foi elaborada considerando as seguintes principais variáveis de valor diferenciadoras:
a) Idade do edifício
b) Estado de conservação exterior do edifício
c) Estado de conservação da habitação
d) Certificação energética
e) Disfuncionalidades
f) Relação entre o número de suites e o número total de quartos
g) Existência/inexistência de aquecimento central
h) Existência/inexistência de ar condicionado
i) Existência/inexistência de piscina
j) Nível geral de acabamentos
k) Nível geral de equipamentos
l) Existência/inexistência de portaria com seleção de acesso
m) Cachet
n) Arquitetura & Design interiores
o) Tipo de estrutura
p) Fachadas livres
q) Magnitude do fogo
r) Existência/inexistência de áreas de lazer
s) Prestígio social do local
t) Orientação solar
u) Panorâmica
Por aplicação dos coeficientes de homogeneização entendidos como adequados e após tratamento estatístico dos resultados obtidos alcançou-se o valor final de € 776.000,00.
7 - CONCLUSÃO
Pelo que, atendendo ao objetivo e âmbito do presente relatório, de acordo e nas condições expressas no mesmo, atribui-se ao objeto de avaliação, no estado em que se encontra, reportado a abril de 2015, livre de quaisquer ónus ou encargos, o valor comercial(2) presumível de € 776.000,00 (Setecentos e Setenta e Seis Mil Euros).
8- OBSERVAÇÕES E RESERVAS
A documentação que serviu de suporte à presente avaliação encontra-se em anexo sob a forma de cópia; em caso de dúvida ou incompatibilidade com outros registos deverão ser consultados os documentos originais. Em caso de incoerência ou desatualização, o presente relatório será ineficaz.
Salvo onde mencionado, o presente relatório exclui apreciação sobre o estado de conservação e operacionalidade da cobertura do edifício onde se integra a fração, sobre equipamentos e áreas comuns do prédio, bem assim como sobre o estado estrutural do edificado e respetivas redes de abastecimento de água, energia ou outras, admitindo mas não confirmando que tal apreciação, se realizada, não seria suscetível de prejudicar substancialmente as suas conclusões.
(2) Valor comercial (ou de mercado) - Estimativa do montante mais provável, em termos monetários, pelo qual, à data da avaliação, o imóvel poderá ser transacionado num mercado livre, aberto e competitivo, após adequada exposição, que reúna todas as condições para uma venda normal, entre um vendedor e um comprador que atuem de livre vontade, com prudência, plena informação e interesse equivalente, e assumindo que o preço não é afetado por estímulos específicos ou indevidos.
9- TERMO DE RESPONSABILIDADE
O valor dos serviços inerentes à elaboração do presente relatório pressupõe uma assunção de responsabilidade do signatário em razão de eventuais danos, custos ou perdas associados à utilização da respetiva informação apenas quando e se devidamente comprovados.
A responsabilidade referida deve considerar-se única, globalmente limitada ao valor dos próprios serviços ou ao valor dos serviços efetivamente pagos, consoante o que resultar inferior, confinando-se exclusivamente à finalidade e ao requerente indicados.
FIM DE RELATÓRIO
abril, 2015
O AVALIADOR
........................................................................
(José Franco de Araújo)*
*Associação Nacional de Avaliadores (nº 287)
*CMVM (AVFII/11/076)
*Perito Avaliador do Distrito Judicial de Lisboa
*O.E.T. (nº 4275)