Método 1

V₀ = NOI/y

Método 2

V₀ = NOI₁(1+t)^-1 NOI₂(1+t)^-2 + ...+ NOI_n(1+t)^-n +NOI_n/y(1+t)^-n

Sendo que:

V₀ - Valor de mercado do activo no momento actual

V_n - Valor de mercado do activo no momento n

NOI_i - Proveito operacional (rendas menos custos legais do imóvel)

Y - Yield (taxa que inclui todos os riscos bem como o impacto da inflação), considerada estável ao longo do período.

t - Taxa de actualização dos NOI_i

Como facilmente se verifica seja qual for o método utilizado resulta claro que uma redução do NOI implica sempre uma redução do valor do activo a não ser que a taxa de actualização ou a yield sofram reduções. Nos últimos anos quer as yields quer as taxas de actualização sofreram aumentos, o que a ser considerado ainda provocaria maiores reduções no valor dos activos. Não querendo aqui entrar na discussão da quantificação dos aumentos sofridos por essas taxas considerei as mesmas sem qualquer alteração. Assim temos:

  Hipóteses           NOI                       Valor do activo

1ª Hip.                  ?                                           ?

2º Hip.                  ?                                           ?

3º Hip.                  =                                            =

Como se explica então que tendo-se verificado as condições para a redução do valor dos activos, o que levaria a redução significativa das taxas de rentabilidade dos fundos (poderiam inclusive ser negativas!), isso não se tenha verificado? Aquilo que se passou foi que perante uma pressão muito grande para reduzir as rendas, os proprietários recorreram à imaginação e começaram a negociar com os inquilinos reduções relativamente pouco significativas das rendas, dando-lhes em compensação um conjunto de contrapartidas sob a forma de períodos de carência ou ajudas para as obras de instalação. Estas compensações, se devidamente contabilizadas, produzem uma renda real significativamente inferior à nominal.

 Estamos assim perante uma situação de activos cujo valor real esta inflacionado e à espera de melhores dias...

A questão da valorização do activos utilizados pelos seus proprietários, quer se trate de empresas quer de particulares, recorrendo ao conceito de Valor de Utilização, não oferece grandes comentários dado que, por uma lado, não existem evidências públicas dessa valorização, por outro, a determinação desse valor tem pouca correlação com a situação do mercado imobiliário dependendo antes das condições específicas de cada utilizador. Naturalmente que se o objectivo da avaliação for identificar o valor de registo no respectivo Balanço ou se o interesse em transaccionar se sobrepuser ao da utilização, se colocarão aqui o mesmo tipo de questões identificadas para os investidores.

Manuel Mota, presidente da Imopólis SGFII manueldamota@gmail.com

Fonte: oje.pt (19/10/10, 18:31)