Dívidas de condomínio em caso de venda

Um dos temas importantes (muitas vezes esquecido) a ter em atenção aquando da celebração de contratos de compra e venda de fracções autónomas é a eventual existência de prestações em dívida ao condomínio. A importância deste tema é reforçada por permanecer, ainda hoje, sem consagração legal a resposta à questão de saber sobre quem recai a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio (anteriores à venda) na sequência da alienação de uma fracção autónoma. Na ausência de resposta expressa na lei, esta questão tem gerado controvérsia na doutrina e na jurisprudência, e tem gerado alguma incerteza nos adquirentes de fracções autónomas que, muitas vezes, são confrontados com esta questão a posteriori. Em termos sintéticos, há, por um lado, quem defenda que a transmissão do direito de propriedade implica a transferência de todas as situações activas (direitos) e passivas (deveres) nele compreendidas, entre as quais as dívidas de condomínio e, por outro lado, quem afirme que as dívidas de condomínio são autonomizáveis do direito de propriedade e, por conseguinte, o proprietário só ficará vinculado às obrigações constituídas na vigência do seu direito (i.e., as dívidas de condomínio constituídas após a aquisição da fracção autónoma). Neste último sentido têm-se pronunciado maioritariamente os tribunais (e também a doutrina), defendendo a tese de que não deve ser imputada ao comprador de uma fracção autónoma a responsabilidade pelas despesas de condomínio relativas a um período de tempo anterior à sua aquisição, as quais continuam, assim, a ser da responsabilidade do vendedor (anterior proprietário). São três os argumentos utilizados na defesa desta tese: Em primeiro lugar, destinando-se a custear a utilização de serviços ou o consumo de bens necessários ao normal funcionamento do condomínio, as despesas em causa (i.e. a contribuição de cada condómino) deverão ser da responsabilidade de quem teve o gozo potencial ou efectivo das partes comuns do edifício no momento em que as despesas em causa se venceram. Em segundo lugar, as dívidas por não pagamento das despesas em causa não deverão ser da responsabilidade do comprador, uma vez que este só pode conhecer a sua existência se o vendedor o informar (o que tende a não se verificar), por não haver nenhum registo público centralizado das dívidas em causa. Em terceiro lugar (e em decorrência do argumento anterior), desconhecendo o comprador o valor em dívida ao condomínio, tal valor não foi por ele tido em conta na determinação do preço e, por conseguinte, fazer recair sobre o comprador o pagamento de anteriores despesas de condomínio seria obrigá-lo a pagar tais despesas duas vezes - a primeira vez com o pagamento do preço da fracção autónoma (não reduzido pela existência deste ónus) e a segunda vez com a sua liquidação ao condomínio. Do que atrás ficou dito, resulta uma conclusão óbvia: neste caso (como noutros, em que a lei é pouco esclarecedora) mais vale prevenir, que remediar. E prevenir significa obter, previamente à aquisição, uma declaração do condomínio atestando a inexistência de dívidas relativas à fracção autónoma a adquirir. Para alguns este procedimento configurará uma situação de excesso de zelo, especialmente atendendo a que os condomínios não estão habituados a executar declarações deste tipo, mas a verdade é que só assim se pode garantir a inexistência de dívidas de condomínio e evitar dissabores futuros.

Miguel Marques dos Santos Advogado / Sócio da Garrigues Responsável pelo Departamento de Imobiliário e Urbanismo da Garrigues Portugal

Fonte: oje.pt (07/09/10, 19:17)