A Fiscalidade na Promoção Imobiliária

Desde sempre, desde que comecei a minha actividade profissional, já lá vão mais de 12 anos, que me habituei a ouvir que a principal razão para a subida dos preços no imobiliário se relacionava com a especulação nos terrenos. Quanto mais caros ficavam os preços dos terrenos, mais elevado era o preço do imóvel construído.

De vários quadrantes políticos, ouvimos já chamadas de atenção para a necessidade de travar a subida dos preços nos terrenos, sendo essa a forma para travar o preço dos imóveis construídos (principalmente no centro das cidades) e, assim, conseguir travar a subida dos preços e trazer de novo pessoas para esses centros metropolitanos.

 Com este artigo, pretendo apenas lançar uma nova discussão. Será que o preço do terreno tem assim tanta relevância no preço final do imóvel? No caso concreto da habitação, será mesmo assim?

Por certo que... sim! Em 12 anos de actividade e de centenas de investimentos analisados, não tenho qualquer dúvida que o preço do terreno é condicionante mais que suficiente para a determinação da rentabilidade de um investimento imobiliário. No entanto, aprendi que não é a única. A fiscalidade no imobiliário em Portugal é enorme. À luz do que tem vindo a ser efectuado no plano particular (e mais recentemente com a subida do IRS e do IVA), começa mesmo a tornar-se incomportável. Concluí mesmo que do preço final de venda de uma habitação, após compra pelo utilizador final, o imóvel leva consigo qualquer coisa entre 20% a 25% de impostos e taxas.

Num ciclo de promoção imobiliária, temos normalmente: - Na compra inicial do terreno: Imposto Municipal sobre Transacções (IMT) e Imposto de Selo (IS); - Na construção/promoção: Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), IVA, Taxas e Licenças Camarárias; - Na venda: IRC e, no final, IMT e IS para quem compra.