A crise e as imparidades no sector imobiliário
As imparidades consistem, como é sabido, em desvalorizações anormais ou inesperadas sofridas por activos, tangíveis ou intangíveis, de um determinado sujeito passivo. Como tal, para além de uma relevância contabilística, têm igualmente relevância fiscal, interessando a este nível, ao contribuinte, vê-las reconhecidas pelo Fisco, e a este último que as mesmas careçam de relevância efectiva sem a sua aprovação prévia, como sucede. É no entanto bom não esquecer que a contabilização de imparidades substanciais, podendo ter um impacto benéfico na «performance fiscal» de um sujeito passivo, ao diminuir o valor dos seus activos e assim constituir um prejuízo fiscalmente relevante, pode ter outros efeitos menos positivos para a sua situação financeira e para o evoluir dos seus negócios, designadamente dificultando-lhe o acesso ao crédito bancário (cada vez mais difícil de obter nos dias que correm ou, mais exactamente, que se arrastam e teimam em não passar), em função de uma menor capacidade do respectivo património para garantir responsabilidades bancárias ou outras similares.
A contabilização de imparidades constitui, assim, uma espada de dois gumes, e uma decisão que deverá ser cuidadosamente ponderada em função dos contornos concretos e exactos da situação específica de cada contribuinte, designadamente em função dos seus planos de actividade para o futuro próximo. A questão, acima enunciada em termos aplicáveis a todo e qualquer sector de actividade económica, assume particular pertinência quando ponderada no âmbito dos sectores mais ligados ao mercado imobiliário, o mais dura e longamente castigado pela crise. Com efeito, a manifesta desvalorização real de muitos imóveis que estão há já muito tempo para venda no mercado sem que se vislumbrem compradores disponíveis poderia perfeitamente, em princípio, ser reflectida na contabilidade dos respectivos proprietários, o que faria todo o sentido na perspectiva de que a contabilidade deve espelhar a real situação financeira e patrimonial dos sujeitos passivos.
No entanto, a contabilização e reconhecimento fiscal dessas imparidades, que são substanciais, também teria em muitos casos como efeito inquietar as entidades financiadoras da construção dos imóveis em causa, normalmente detentoras de garantias reais sobre os mesmos, levando-as a exigir reforço de garantias aos construtores proprietários ou, no limite, a precipitar a decisão de avançar para a cobrança, se necessário coerciva, das dívidas pendentes. Pela mesma ordem de razões, essa contabilização poderá igualmente pôr em causa a eficácia, do ponto de vista da extinção ou da amortização substancial de dívidas do proprietário, de dações em pagamento da totalidade ou de parte desses imóveis a determinados credores, como instituições bancárias ou as próprias Finanças. Isto porque traduzirá externamente o reconhecimento a substancial diminuição do valor dos activos em causa, com muito provável repercussão na respectiva avaliação por parte dos credores e do mercado em geral.
Lisboa, 31 de Maio de 2010
Nuno B. M. Lumbrales Lumbrales & Associados - Sociedade de Advogados, R. L.
Fonte: oje.pt (08/06/10, 16:44)