Quatro soluções para baixar a prestação da sua casa

Além do crédito consolidado, conheça algumas alternativas para combater a previsível subida dos juros do crédito.

1 - Aumente o prazo do seu empréstimo Estender o prazo do empréstimo até aos 50 anos ou a uma idade máxima de 80 anos, poderá ser uma das soluções para dar mais margem de manobra aos orçamentos mais "apertados". Por exemplo, quem no final de Março tenha feito um empréstimo de 150 mil euros por um prazo de 40 anos indexado à Euribor a seis meses com um 'spread' de 1%, paga uma prestação de 551,81 euros, cerca de 100 euros a menos do que um empréstimo semelhante mas por um prazo de 30 anos. No mesmo cenário, quem tiver um empréstimo a 40 anos vai pagar 66,7 mil euros, só em juros. Cerca de 18 mil euros a mais do que num empréstimo por um período de 30 anos. Para além disso, num cenário de subida das taxas de juro, o valor da prestação também sobe mais rápido porque como os juros são uma proporção maior da prestação.

2 - Opte por um valor residual "Chutar para a frente", será uma das melhores expressões para explicar esta alternativa de redução da prestação. O diferimento de capital permite adiar para a última prestação do empréstimo uma parcela do capital em dívida. Normalmente, entre 10% e 30% do capital. Durante o contrato, é amortizada só a percentagem não diferida, o que possibilita que a prestação seja mais baixa. A título de exemplo, num empréstimo a 30 anos quem optar por diferir 30% do capital para o final do contrato vai ter uma prestação mensal de 459,95 euros, abaixo dos 551,81 euros de encargos de um crédito à habitação tradicional. A principal desvantagem de optar por esta alternativa é que vai encarecer o total do empréstimo pois os juros a pagar incidem sobre o total da dívida, incluindo a parcela que reservou para o final. No cenário em causa, vai pagar mais cerca de 12 mil euros em juros. Esta modalidade acaba por ser mais indicada para situações excepcionais, quando, por exemplo, está previsto um aumento de rendimento a curto prazo. Caso contrário, o cliente poderá estar a criar um problema maior para o futuro.

3 - Diminua o spread Desde 2008 que renegociar as condições do contrato de crédito à habitação se tornou mais fácil, face às novas regras para o crédito à habitação estabelecidas pelo Banco de Portugal. Desde essa altura que os bancos estão impedidos de cobrar quaisquer encargos para renegociar o 'spread' de um empréstimo, independentemente da renegociação ser aceite ou não. Quando o actual ciclo de descida das taxas de juro se inverter, a taxa de esforço do orçamento familiar seguramente vai ser superior. Por isso, terá toda a vantagem em reavaliar as condições do seu contrato. O 'spread' mais elevado no crédito à habitação aplicado entre os cinco maiores bancos em Portugal é de 3,8%. Para um empréstimo de 150 mil euros por um prazo de 30 anos celebrado em Março, isto equivale a uma prestação de 783,83 euros. Ao baixar o spread em um ponto percentual, por exemplo, é possível fazer descer o encargo mensal para 695,95 euros. Caso a renegociação com o seu banco não tenha o desfecho desejado, procure e faça simulações em outras instituições financeiras.

4 - Faça amortizações antecipadas Esta será uma das situações mais vantajosas para fazer baixar a prestação da casa, desde que para tal tenha capital disponível. Por exemplo, para quem tenha feito no final de Março um empréstimo de 150 mil euros a 30 anos indexado à Euribor a seis meses com um 'spread' de 1%, se decidir fazer uma amortização de 30 mil euros, passará a ter uma prestação mensal de 441,45 euros. O que equivale a um encargo inferior em cerca de 110 euros face à prestação anterior de 551,81 euros. Esta alternativa tornou-se ainda mais atractiva, face às novas regras para o crédito à habitação estabelecidas em 2008 pelo Banco de Portugal. Actualmente as comissões por amortizações antecipadas estão limitadas por lei a um tecto máximo de 0,5% e 2% do capital, consoante seja um empréstimo com taxa variável ou fixa. Contudo, é necessário ter em atenção que as penalizações por amortizações antecipadas podem divergir de banco para banco. Para além disso, é necessário avaliar de caso para caso até que ponto investir, alternativamente, esse dinheiro numa aplicação financeira não será mais vantajoso.

Fonte: http://economico.sapo.pt  (13/04/10 00:05)